肖阡

　　近年来，商品房市场一直处于“不愠不火”的状态。今年
上半年，由于银行加快开展个人住房贷款等工作，商品房销售
呈现上升趋势，但仍远未达到应有的热销。原因何在？除去住
房质量缺少确切保证，没有售前、售中和售后的良好服务，物
业管理很不健全等因素外，最主要的原因是房价居高不下，致
使购房者望而却步。

　　高昂的房价能否降下来？近日，中国社会科学院经济研究
所副研究员杨帆指出：清除暴利环节，房价可降低一半。他说，
国家建设部为了降低房价，已砍掉了46项不合理收费，但每平
方米房价只因此降低了100多元。目前，在许多房地产开发与交
易的运作环节中，仍存在着大量不合理的牟取暴利行为。譬如，
制订地皮规划后，没有公开拍卖的制度，而是被少数有权力的
单位炒来炒去，改一次图纸、转一道手，便可提高一次售价；
许多好地段到手后，开发商不投资、不利用，专待地价上涨后
出手，从而坐收渔利。清华大学博士生方可对此也表示了同样
看法。他举例说：北京二环路以内的房地产开发权的转让费每
平方米高达2500元，如此，地面上还未动工盖房，土地上已有
了每平方米2500元的高成本，而且仅是平均值。许多地区条件
好的地段，转让费更高得吓人。这些沉重的转让费最终都转嫁
给购房者负担。此外，部分业内人士认为：应将房价与地价分
离。由于国家规定土地使用权为70年，因此，土地出让费实际
是集中地租的表现。那么，可否将集中地租转为分散地租，实
行分年收取，这比一次性支付，大大有利于减轻购房户的负担，
并可消除地皮炒作现象。

　　影响房价高昂的另一重要因素，杨帆认为：住宅建设中的
市政配套大工程的投资，本应从土地增值税转换而来，但目前
税收大量流入，结果把市政配套工程投资摊入了商品房成本，
仅这一项就将住宅成本提高了30％。天津有关人士建议，市政
配套费用也可纳入分散地租之中，财政支付不足部分可通过融
资形式引进外资。

　　专家们普遍认为，如果解决了高昂的土地转让费和市政配
套建设负担两大问题，住宅平均价格可降到每平方米1500元，
必定大大刺激商品房购买的需求。这些意见很值得有关部门考
虑。

《市场报 》1998-09-14 第3版